부동산 권리분석의 단계 - 조사, 법률 규제, 현장답사

부동산의 권리분석 총 5단계 중 3단계인 부동산 공부에 의한 조사단계, 4단계 관련 법률상 규제 확인단계, 5단계 현장답사단계에 대해 소개하고자 한다. 

 

 

부동산 권리분석의 1단계 대상부동산의 선정과 2단계 법원서류 열람단계 ↓

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부동산 권리분석의 단계

 

부동산 권리분석의 단계

3. 부동산공부에 의한 조사단계

가. 개관

부동산의 기본적인 사항인 소재지, 면적, 구조, 지목 등 부동산 표시에 관한 기본적인 사항은 건축물대장과 지적공부를 통해 확인이 가능하다. 소재지 확인은 건물의 경우 1필지 안이라도 여러 동의 건물이 있을 수 있기 때문에 건물번호까지 정확하게 조사해야 하며, 토지의 경우 지번까지 조사해야 한다. 건물의 소재지 확인은 건축물대장으로 하면 되며, 토지의 소재지 확인은 토지대장과 임야대장으로 하면 된다.

건물의 면적은 건축물대장을 통해 확인하면 되는데 여러층일 경우 층별로 면적 기준을 확인해야 한다. 토지의 경우 임야대장 또는 토지대장으로 확인하고 각 필지별로 확인해야 한다.

건축물의 구조 및 용도는 건축물대장을 활용하면 되는데 현장답사는 병행해주어야 한다. 현장을 방문해 실제 이용상황에 대해 조사해야 한다. 건축물대장의 경우 사용승인일자를 확인하면 건축물의 건축 연도를 파악할 수 있다.

지목은 공부상 하는 지목과 실제의 이용상황이 일치하지 않는 경우가 많다. 때문에 반드시 현장답사를 병행하여 조사를 해주어야 한다. 지목은 임야대장이나 토지대장으로 확인하는 것이 원칙이다.

부동산표시에 관한 사항이 기재되어 있는 서류로는 등기사항증명서도 있는데 만약 등기기록에 기재된 내용과 지적공부에 기입된 내용이 다를 경우에는 지적공부를 우선시하여 기준으로 삼으면 된다. 지적공부의 내용과 등기기록의 내용이 다를 경우와 공부상의 내용과 현장의 실제 상황이 일치하지 않는 경우는 반드시 그 이유를 파악해야 한다. 

소유권과 지상권, 저당권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항, 즉 부동산의 권리관계는 등기사항증명서를 통해 확인할 수 있다. 만약 소유자에 관한 사항이 등기기록과 토지대장 등 일치하지 않을 경우 등기기록에 기재된 사항을 기준으로 한다.

나. 부동산 공부의 종류

• 부동산등기기록 : 부동산표시에 관한 사항을 기록하는 표제부, 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구, 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구로 구성되어 있는 부동산 물권변동을 공시하는 공적장부를 뜻한다.
• 토지대장/임야대장 : 토지대장 확인 시 지목과 면적, 개별공시지가는 매우 중요하게 확인해야 할 항목이다. 토지가 집합건물의 목적일 경우 대지권의 설정표시와 공유지연명부를 확인해보아야 한다. 토지대장을 통해 지번, 지목, 면적, 토지등급, 소유권변동 내역의 확인이 가능하다.
• 지적도/임야도 : 지번이나 지목, 경계, 굴곡점 간 가격 등에 관한 사항을 도면으로 표시한 지적공부를 지적도 또는 임야도라고 한다. 토지의 입지분석에 꼭 필요한 자료인데 토지의 형태나 접도 여부, 용도 등을 살피고 주변의 토지구획을 파악할 때도 필요하다.
• 건축물대장 : 건물 면적, 신축일, 용도나 구조 등을 확인할 수 있는 문서가 건축물대장이다. 건축물대장과 토지대장을 서로 비교해 내용이나 등기기록에 있어 미등기된 부분이 없는지 확인해야 하며 미등기 된 항목을 확인했을 경우 현장확인을 통해 추가 확인을 해야 한다.

 

4. 관련 법률상 규제 확인단계

부동산 관련된 공법이나 민사집행법, 주택 및 상가 임대차보호법, 부동산등기법 등의 관련규정을 확인하여 법률적 규제나 부담이 없는지 여부를 분석하는 단계를 관련 법률상 규제 확인단계라고 한다. 규제부문의 경우 해당 부동산 관할 관청에 가서 토지이용 계획확인서를 발급받은 후 실무적으로는 어떻게 규제하고 관리하는지를 확인하는 것도 중요한 부분이다. 부동산상의 공법상 이용 제한, 토지이용계획, 거래규제에 관한 사항은 시나 군, 구에서 발급하는 토지이용계획확인서로 조사 및 확인을 해야 한다. 예를 들어 건물의 용도를 변경하거나 증축이나 개축 등의 개발행위, 거래를 함에 있어서 제한사항을 확인함으로써 토지에 대한 효용가치를 판단할 수 있는 근거자료로 토지이용계획확인서를 활용할 수 있겠다.

 

5. 현장답사단계

앞서 언급했듯이 부동산권리분석에 필요한 모든 항목들을 관련 서류로만 확인할 수 있는 것은 아니다. 확인이 안되는 부분이나 서류에 기재된 내용과 다른지 일치하는지 등의 여부는 현장답사를 통해서만 가능하며 이 작업은 꼭 병행해주어야 한다. 등기능력이 없는 권리인 분묘기지권, 유치권, 점유권과 같은 권리는 등기사항증명서에 기록되지 않기 때문에 현장답사를 통한 조사 및 확인은 필수다. 진입로나 타인토지를 침범했는지 여부, 법정지상권 등을 검토해야 한다. 토지 경사도 및 주변 도로상황 및 전체적인 도시계획, 개발계획도 종합적으로 같이 확인해주어야 하고, 감정가도 그대로 믿지 말고 탐문조사를 통해 시세가 정확히 어떻게 되는 것인지도 파악하려고 해야 한다. 

우리나라의 경우 등기기록에 공신력이 없기 때문에 진짜 권리자가 아닌 자가 등기기록에 기록을 한 경우 이를 믿고 거래한 3자에 대해서는 원칙적으로 보호받을 수가 없다. 그러므로 등기기록상에 기입된 소유자가 진짜 소유자인지에 대한 여부를 탐문활동이나 현장을 답사해 치밀하게 확인해주어야 한다.

 

참고) 온라인으로 확인 가능한 경매사이트 리스트

경매의 물건을 검새하기 위해 필요한 관련 사이트들이 있는데 아래와 같다.

• 대법원 법원경매정보
• 대법원 인터넷등기소
• 대한법률구조공단
• 지지옥션
• 굿옥션 등

 

 

부동산 권리분석에 대한 정의 ↓

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부동산과 권리분석