부동산 권리분석의 단계

부동산의 권리분석 단계는 총 5개로 나뉘어 있다. 1단계 대상부동산의 선정단계, 2단계 법원서류 열람단계, 3단계 부동산공부에 의한 조사단계, 4단계 관련 법률상 규제 확인단계, 5단계 현장답사단계다. 

 

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부동산 권리분석에 대한 정의 ↓

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부동산과 권리분석

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부동산 권리분석 단계

1. 대상부동산의 선정단계

가. 경매공고 분석

법원의 경매물건공고는 관보나 공고 또는 일간신문에 게재하거나, 인터넷을 기반한 전나통신매체, 매각기일 14일 전 법원게시판 등에 게시를 한다. 집행하는 법원은 공과주관 공무소에 대한 최저매각가격의 결정, 현황조사, 최고 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정 및 공고한다. 공고에는 사건번호 및 물건번호, 소재지, 면적, 용도, 최저입찰가, 특별매각조건, 일괄입찰 여부, 부합물 및 종물 포함 여부 등을 기재하며 아파트, 다세대, 연립, 단독주택, 다가구, 근린시설, 점포, 상가, 오피스텔, 전답, 과수원, 임야 등 순으로 기재한다.

나. 인터넷 경매사이트 또는 경매정보지의 분석

법원에서 게시하는 경매공고는 경매정보를 가장 먼저 알아볼 수 있다는 장점이 있지만 기본적인 사항인 사건번호, 부동산 현황, 최저매각가격 등에 대해서만 간단히 공시되기 때문에 전체적인 공고내용의 파악이 쉽지는 않다. 때문에 자세하게 부동산의 현황이나 권리분석 내용을 확인하기 위해서는 인터넷사이트를 활용하는 것이 편리하다. 경매정보지의 경우 경매 일자를 기준으로 법원의 경매계별로 모아 만들기 때문에 전국적인 정보를 얻기에는 한계가 있다. 경매정보지를 각 지방마다 구입해야 한다면 이 또한 부담일 수 있다. 인터넷 경매사이트에서는 권리분석의 자세한 분석은 기본이고, 등기사항증명서나 감정평가서 등의 공부나 현장 사진 등이 첨부되어 있는 등의 다양한 서비스를 제공하고 있다. 하지만 언제든 오류 가능성이 내포되어 있을 수 있다는 가정하에 해당 자료들을 토대로 따로 권리분석을 하고 현장을 찾아가 확인해 보는 절차는 필수적이다.

 

2. 법원서류 열람단계

매각기일 1주일전부터 해당 부동산의 관할 법원 민사신청과에서 일반인에게 열람시키는 입찰기록을 입찰물건명세서라고 하는데, 매각물건명세서, 이해관계인 목록, 권리자신고서, 감정평가서, 현황조사보고서 등 입찰에 필요한 서류들을 총칭하는 단어라고 할 수 있다. 경매법원에 비치된 해당되는 부동산에 관한 서류의 열람을 통해 물건에 대해 1차적으로 법률적이나 사실적인 하자를 조사하는 단계를 법원서류 열람단계라고 한다.

가. 현황조사보고서

매각기일 2주일 전부터 감정평가서와 함께 온라인을 통해 현황조사보고서가 공개된다. 부동산의 위치 및 현황과 약도 첨부, 부동산의 내부구조 및 사용용도 그리고 도면과 외부사진 첨부, 부동산의 점유자 현황과 임대차관계조사서 첨부이다. 법원의 명령으로 집행관에 의해 보고나 작성 및 비치 또는 열람되는 현황조사서의 경우 참고자료일 뿐이지 법적 구속력을 갖고 있는 서류는 아니다. 즉 법원경매 시 가장 중요한 핵심인 임차인과 임차금액 및 점유사항에 대한 내용은 참고사항일 뿐, 임차인 등이 경매법원에 주민등록등본과 전세계약서 등의 서류를 복사해 권리신고 및 배당요구를 했을 때에 나타나는 금액이 비로소 법적 구속력을 갖게 되는 것이다. 앞서 언급했던 임대차관계조사서의 경우 임차인, 임대기간, 임대보증금, 주민등록전입일, 확정일자 등이 기록되어 있다. 만약 부동산의 점유자와 소유자가 다른 경우 점유자, 점유권원, 점유기간, 점유 부분이 첨부된 도면을 확인해야 하며, 점유자 현황조사를 위해 현장에 방문했는데 아무도 없어서 조사를 하지 못했을 경우 "분분명-미상"이라고 기재해주어야 한다. 

나. 감정평가서

법원으로부터 명령을 받은 감정평가사가 경매부동산 현장에 나가 가격을 평가한 것을 감정평가서라고 한다. 간이도면, 위치도, 평가요항표, 평가명세표, 평가의견서, 평가표 등으로 구성되어 있으며 구조, 시설, 위치, 노후 정도부터 해당 부동산의 주변에 대한 객관적인 평가(예를 들어 환경이나 교통 부분)도 기재되어 있다. 또한 등기사항증명서에는 나타나 있지 않은 창고나 옥탑 등의 부속물이 있을 경우 그것이 경매대상인지의 여부나 감정대상과 가액에 포함됐는지의 여부도 감정평가서를 통해 확인할 수 있다. 공동주택인 아파트의 경우 대지지분이 미등기인 경우가 있는데 이럴 경우 법원은 대지지분까지 포함시켜 입찰을 시키며 포함 여부에 대해서도 감정평가서를 통해 알 수 있다. 감정평가서를 통해 토지, 건물, 기계류의 평가액은 얼마인지, 이 평가가액 산출근거는 합리적인지, 평가시점은 언제인지, 혹시 평가가 안된 물건은 없는지 등을 확인해야 한다.

다. 매각물건명세서

매각물건명세서는 감정평가서, 현황조사보고서, 등기사항증명서 등을 바탕으로 법원이 작성하는 서류다. 포함하고 있는 내용에는 경매계, 사건번호, 소재지, 최저입찰가격, 매각조건(최선순위의 저당권 또는 가압류 설정일자, 임대차의 기간, 전세보증금, 소멸기준일자, 임차인 전입일, 확정일자, 배당요구일자의 내역, 등기된 부동산권리나 가처분으로서 인수 유무, 대지권 유무, 대지.지분 면적, 건물 면적, 토지별도등기 여부, 매각으로 설정되는 유치권, 분묘기지권, 법정지상권 성립의 유무 등)의 내용을 담고 있다. 매각물건명세서는 하루 전에도 변경될 수 있기 때문에 입찰 전 반드시 확인하는 습관을 가져야 한다. 법원은 현황조사보고서와 집행기록에 의거해 법정사항을 기재한 매각물건명세서를 작성한 후, 매각기일 7일 전부터는 해당 법원의 민사신청과에 비치해 누구나 자유롭게 무료로 오픈하여 볼 수 있게 하며 인터넷으로도 공개해 둔다. 

라. 이해관계인 목록

매각물건명세서에 기입되어 있는 이해관계인 목록은 법원에서 해당 경매부동산에 얽혀있는 이해관계자들의 권리신고를 받아 작성하는 서류다. 채무자와 소유자, 저당권자, 가등기자, 임차인 및 승소판결을 받은 일반채권자 등이 적혀있으며 채권청구액도 함께 기입되어 있다.