부동산 경매 입찰 후 과정

부동산 경매 입찰과정에 있어 입찰보증금과 입찰표를 넣고 제출을 완료했다면 이제 매각허가결정 및 즉시항고, 매각대금납부와 소유권의 취득, 배당, 소유권이전등기 등의 촉탁 단계를 진행하게 된다.

 

부동산의 매각 방법 

부동산 매각은 호가경매, 기입입찰, 기간입찰 3가지 방법에 있는데 현재 법원에서 통상적으로 실시하고 있는 방법은 기입입찰 방식이다. 호가경매는 매각기일에 하는 방식이며 매각기일에 입찰 및 개찰하는 방식이 기입입찰, 입찰기간 이내에 입찰하도록 하여 매각기일에 개찰하게 하는 방식이 기간입찰이다.

• 기입입찰 : 법원에서 내린 입찰명령에 의해 실시하는 매각기일에 입찰장소에서 입찰표에 입찰 가격을 적은 후 제출한다. 집행관은 최고가 신고를 한 자를 최고가매수신고인으로 정하고, 다음 매각결정기일에서 매각허가결정을 한다. 입찰기일이 되었는데 입찰자가 없을 경우 법원은 최저매각가격을 저감하고 다시 매각기일을 새로 정해 입찰을 다시 실시한다.
• 기간입찰 : 입찰기간을 일정 기간으로 정하고 그 기간 내에 입찰표를 우편이나 직접 법원에 제출하도록 하여 법원이 정한 최저 매각 가격의 1할이나 2할을 일률적으로 법원 은행계좌에 납입하는 방식이다. 입금표는 입찰표에 첨부하도록 되어있으며 입찰 기간이 종료된 후에는 일정한 날짜 안에 개찰 기일을 실시해 최고가의 매수 신고인, 그다음 매수 신고인을 정한다. 그런 후 매각결정기일에서 매가 허가결정을 한다.

 

매각허가결정 및 즉시항고

• 통상 매각기일 후 일주일 이내에 매각결정기일이 지정된다. 최고입찰자가 매각기일에 있을 경우 이해관계인에게 최고입찰자의 낙찰에 대한 의견진술을 하게 한 후 매각허가여부를 결정한다.
• 매각허가의 명확한 이유가 없거나 허가결정에 기재한 내용 이회의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 입찰자의 경우 즉시 항고를 진행할 수 있다. 또한 이해관계인이 매각 허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받은 경우에도 즉시 항고가 가능하다.
• 만약 항고를 하고자 한다면 매각대금의 10%에 해당하는 보증금 개념의 매각대금 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁해야 한다. 이의신청이 정당하다고 인정하는 경우에 대해 법원은 직권으로 매각을 허가하지 않게 된다. 만약 최고가의 매수인이 부동산을 매수할 능력이 없거나 또는 자격 미달일 경우, 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수인신고인을 내세워 매수신고를 한 경우에는 능력이나 자격의 흠이 제거되지 아니한 경우에 한해 매각이 불허된다.

 

매각대금납부와 소유권취득

• 매각허가결정이 법원에서 확정이 되면 법원의 직권으로 대급지급기한을 지정한다. 매수인은 이 기한내에 매각대금을 납부해야 하는데 대금은 지정된 기간 안에 법원에서 발급한 납부명령서를 들고 은행에 납부해야 한다. 납부 금액은 매각대금에서 입찰보증금으로 지급했던 금액을 제외한 나머지 금액이다. 
• 매각대금을 완납한 경우 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득하게 되는데 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 납부함으로써 매수의 책임이 없어지게 된다. 그리고 보증금으로 냈던 금액도 다시 반환받게 된다.
• 만약 대금납부를 하지 않을 경우 집행법원은 입찰보증금을 몰수하여 배당재단에 편입시키고 차순위매수신고인에 대한 낙찰 여부를 결정하게 된다. 차순위매수신고인이 정해지지 않을 경우 또는 차순위매수신고인 역시 매각대금을 납부하지 않을 경우 다시 매각을 실시한다.
• 재매각의 경우, 전매수인은 입찰에 참가할 수 없다. 만약 전매수인이 재매각기일의 3일 전까지 지연이자와 재매각절차에 따른 비용, 매각대금을 납부할 경우 재매각 절차를 취소된다.

 

배당절차

채권자는 배당요구종기까지 채권의 원금, 이자 및 비용 기타 부대채권의 계산서를 법원에 제출해야 한다. 만약 이 계산서를 제출하지 않으면 법원은 배당 요구서 기타 기록에 첨부되어 있는 증빙서류를 기반으로 채권액을 계산하게 된다. 집행법원은 배당기일 3일 전까지 배당표원안을 작성하여 법원에 비치하며 배당에 대한 이의를 제기한 경우 배당기일부터 7일 이내 배당이의 소를 제기하여 집행법원에 소제기증명원을 제출한다.

 

소유권이전등기 등의 촉탁

대금을 완납한 매수인은 등기가 없어도 매각부동산의 소유권을 취득하게 되기는 하지만, 권리관계를 정리하기 위해서는 집행법원에 부동산소유권이전등기 촉탁신청서를 제출하여야 한다. 집행법원이 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.