부동산과 권리분석

부동산권리분석은 원래부터 가지고 있던 권리 내용과 소유권 등에 부합하는 권리 내용에 대해 사실관계를 명확하게 하고 규명하는 것을 뜻한다. 공시된 권리뿐만 아니라 미등기 또는 미등록되거나 공시되지 않은 권리의 내용까지 전문적으로 분석하여 하나의 부동산에 부합된 권리의 내용과 실체를 규명하고 부동산거래 당사자들과 투자자들을 보호할 수 있도록 조력하는 기능을 가지고 있다. 

부동산에 대한 권리분석은 주로 부동산의 거래를 안전하게 하고 진정한 부동산의 가치평가가 가능해지도록 권리의 내용을 조사하는 것이며 하나의 필지 또는 집단적으로 특정한 권리의 객체가 되는 부동산에 부합된 소유권 등과 기타의 권리관계를 밝히는 것이다. 또한 부동산권리분석은 부동산에 대한 권원을 규명하고 그 권원의 실체 및 귀속되는 권리의 주체와 대상을 명확하게 하여 각각의 권리에 귀속되는 권리 자체의 가치평가에 응용되기도 한다. 

 

 

부동산권리분석에 대해

부동산권리분석의 내용

가. 간접적 부동산권리분석

부동산의 개발행위나 이용행태에 대해서 분석대상이 되는 부동산이 부정적인 영향을 받게 되는 경우 피해의 보상을 주장할 수 있는 권리를 간접적 부동산권리라고 한다. 주로 상대의 행위에 근거해 상대적으로 발생되는 권리의 성격을 갖고 있기 때문에 일정한 형식을 가지기는 어렵다. 예를 들어 도로 신설, 토지의 지하개발, 건축물을 고층화시키는 등의 작업은 인근지역 부동산들의 권리를 침해하게 된다. 일조권이나 소음공해, 교통불편, 환경권 등의 불편함으로 그 형태가 나타나게 된다. 즉 실질적인 가치 저하의 내용을 분석하는 행위로 귀결된다. 

나. 직접적 부동산권리분석

부동산 자체에 대한 권리 침탈에 대비하거나 소유권적 방어를 위해 필요한 권리를 뜻한다. 법률에 적시된 행위의 적법성이나 공시된 서류를 기반으로 하기 때문에 분석 내용이 간접적 부동산권리분석에 비해 명확하게 밝혀질 수 있다.

 

부동산권리분석의 기본원칙

가. 증거주의 및 탐문주의 원칙

권리분석의 대상이 되는 주요사항들을 직접 의견청취를 하거나 자료수집을 통해 확인하여야 한다. 즉 증거에 입각한 정확한 분석확인이 요구된다. 주택임차권, 유치권, 법정지상권 등은 탐문활동을 통해 분석하여야 한다.

나. 안전성의 원칙

부동산을 중심으로 형성된 법률관계 즉, 권리관계를 확인하여 거래나 경매로 인한 위험을 미리 방지하여 사실적 안전, 경제적 안전, 법률적 안전을 도모하는 데에 주목적이 있다. 안전에 의심이 될 경우에는 확신이 생길 때까지 철저하게 분석을 해주어야 하며, 부동산을 거래하거나 경매하는 과정에서 부동산이 예측할 수 없이 변경되는 경우도 있으므로 사정 변경을 고려하여 권리 분석 활동에 임하여야 한다.

 

 

부동산권리분석의 범위

가. 협의의 권리분석

부동산ㅈ등기사항증명서에 나와 있는 권리관계를 분석하고 판단하는 작업을 협의의 권리분석이라고 한다. 부동산의 등기사항증명서를 발급받은 후 기재되어 있는 권리들이 진정한 권리가 맞는지, 사실관계에 부합하는지 등을 꼼꼼하게 확인하는 작업이다. 만약 등기사항증명서를 발급받아보니 지상권이 있다면 해당 지상권이 실제로 지상권설정계약에 따라 정당하게 등기가 된 것인지 여부를 알아보는 것이 이에 속한다고 할 수 있다.

나. 최광의의 권리분석

등기사항증명서에 없는 사항까지 분석하는 것을 최광의의 권리분석이라고 한다. 분묘기지권, 법정지상권, 유치권 등은 등기기록에 나타나지 않으므로 반드시 현장답사를 통해 그 존재 여부를 확인해주어야 한다.

다. 광의의 권리분석

최광의의 권리분석과 달리 등기사항증명서에 등기된 권리들이 갖는 법률적 가치를 분석해보는 작업을 뜻한다. 예를 들어 전세권이 증기사항증명서에 표시되어 있다면, 이 전세권이 의미하는 경제적 가치, 법률적 가치가 얼마나 되는지 등을 분석하는 것이다.

 

권리분석의 대상인 부동산의 범위

가. 광의의 부동산

준부동산도 포함되며 민사집행법상 경매목적물이 될 수 있는 모든 부동산을 의미한다. 준부동산이란, 자동차나 건설기계, 선박, 항공기 등이 이에 속하는데 등기 등록을 통해 부동산으로 취급하는 재산들을 뜻한다. 

나. 협의의 부동산

민법 제99조 제1항에 해당하는 것으로 재산권의 객체로서 토지 및 그 정착물을 협의의 부동산이라고 한다. 인위적으로 구획된 일정범위의 지면 내지 지표와 정당한 이익이 있는 범위 내에서의 그 상하를 포함하는 것을 토지라고 한다. 이 토지 위에 세워진 건물은 별개의 부동산 개념으로 어느 정도의 구조를 갖추어야만 독립한 부동산으로 인정받을 수 있다. 독립성을 갖추지 못하게 되면 동산으로 취급한다. 그 외에도 입목에 관한 법률에 의한 입목, 광업재단, 공장재단, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 농작물, 미분리과실 등과 같이 토지의 일부이나 거래 관행에 따라 별개의 물건으로써 취급되는 것도 있다.

 

권리분석의 단계

권리 분석의 단계는 크게 대상부동산의 선정단계, 법원서류 열람단계, 부동산공부에 의한 조사단계, 관련 법률상 규제 확인단계, 마지막으로 현장답사의 총 5단계로 구분해 볼 수 있다. 첫 번째의 대상부동산의 선정단계의 경우 경매공고 분석, 경매정보지 또는 인터넷 경매사이트를 분석하는 내용이 포함되며, 두 번째 단계인 법원서류 열람에서는 현황조사보고서 작성과 감정평가서를 확인하는 과정, 하루 전에도 변경될 수 있는 매각물건명세서를 입찰 전 반드시 확인하는 과정, 이해관계인 목록을 작성하는 단계로 나뉜다.