부동산 경매의 절차에 대해

채무자 소유의 부동산을 압류한 후 처분 낙찰 후에 그에 대한 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권을 만족시키는 것을 목적으로 하는 강제집행절차를 부동산경매라고 한다. 매수자들의 구술로 매수신청을 시킨 후 최고가격을 부른 신청인에게 매도하는 호가방식과 서면으로 매매가를 행하는 입찰방식 2가지가 있다.

 

부동산 경매의 종류 및 절차

경매의 종류

가. 임의경매

집행권원 없이 저당권, 질권, 전세권이나 담보가등기 등의 일정한 담보권의 실행으로 그 목적물을 매각하여 매각대금에서 채권을 회수하는 것을 의미한다. 채무명의(집행권원)는 채권자가 채무자에 대해 돈을 받을 수 있는 권리인 급부청구권을 갖고 있음을 표시하고 그 청구권을 강제집행할 수 있음을 인정한 공적 문서를 뜻한다. 확정판결문 및 가집행선고 있는 판결이나 검사의 집행명령서, 판결 이외의 보전집행채무명의(가압류나 가처분결정), 조정조서, 청구의 인락조서, 화해조서, 공정증서, 지급명령서 등이 이에 포함된다.

나. 강제경매

집행력이 있는 채무명의 정본을 보유한 채권자의 신청에 의해 법원이 채무자의 소유재산을 압류해 환가하여 그 매각대금으로 신청채권자와 배당요구 채권자가 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행절차를 뜻한다.

 

경매참가를 위한 준비물

가. 경매정보 수집 및 자료열람

주요 일간지 또는 법원게시판에 매각기일 14일 전에 게재된 입찰공고를 먼저 살펴본 후 경매컨설팅업체에서 제공하는 경매정보지를 구독하면 전국 민사지법 경매계에서 진행되는 모든 경매 물건들을 확인할 수 있다. 입찰공고가 나면 입찰기일 7일 전부터 해당 민사지법에 비치되어 있는 매각물건 명세서, 감정평가서, 임대차관계조사서를 열람 후 신문이나 정보지 내용과 같은지의 여부도 파악한다.

나. 부동산 분석 및 현장답사

입찰하려고 하는 부동산에 대해 공부상의 조사 및 현장답사를 통해 물건이 서류상 내용과 일치하는지 여부를 확인한다. 현재 소유자로 등록되어 있는 자의 주민등록등본, 토지이용계획확인서, 입찰대상 부동산의 등기사항증명서 등 관련된 서류를 발급받아 세입자는 있는지, 저당권설정 등의 권리관계, 기타 거래규제 사항이나 공법상 이용제한 사항이 있는지에 대해 조사 및 확인하여야 한다. 

 

 

경매절차개요

가. 경매 신청

민사집행법 제4조에 의거 경매신청은 서면으로 하여야 한다. 민사집행법 제18조에 의해 채권자는 경매비용을 예납하고 경매신청서를 작성 후 제출하여야 한다. 여러 개의 집행권원에 의해 신청을 하는 경우 집행권원 수에 따른 인지도 첨부해야 한다.

나. 경매개시결정

채권자의 경매신청이 법적으로 적법한 경우 집행법원이 변론 없이 진행하는 재판을 통해 경매절차를 개시하는 것을 경매개시결정잉라고 한다. 채권자의 경매신청이 있으면 법원에서 검토한 후 3일 이내에 경매개시결정을 내리는데 부동산의 압류를 명하는 뜻을 기재한다.

다. 경매신청 기입등기의 촉탁

법원에선 경매개시결정내용을 등기기록상에 '임의경매신청' 또는 '강제경매신청'이라고 등기를 하는데, 집행법원이 이렇게 경매개시결정을 하면 해당 사유를 등기기록에 기입하도록 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 한다. 등기관은 이 촉탁에 의해 경매개시결정의 기입등기를 한다.

라. 경매개시결정문의 송달

채무자에게 경매개시결정을 송달해야 하는 것은 경매절차 진행에 있어 유효요건이다. 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하고, 경매를 신청하고자 하는 자는 소유자 및 채무자에 대한 송달가능성도 검토해주어야 한다. 임의경매로 진행할 경우 소유자와 채무자가 다를 경우 소유자에 대해서도 경매개시결정정본을 송달해야 한다.

마. 집행관에 대한 현황조사명령

경매개시결정을 한 후에 법원은 지체 없이 집행관에게 현황조사명령을 하게 되는데 명령을 받은 후 집행관은 14일 이내로 차임 또는 보증금의 수액, 점유관계, 민사집행법의 규정에 따른 부동산의 현황, 장소 및 방법, 조사의 일시, 부동산의 표시, 사건의 표시, 기타 법원이 명시한 사항 등에 대해 조사할 내용을 현황조사서에 기재한 후 법원에 제출한다.

바. 배당요구종기 결정 및 공고

채무자에게 결정이 송달되거나 개시결정기입등기가 된 경우 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴다. 집행법원은 이 효력이 발생한 때부터 7일 이내 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구종기를 정한 후 공고한다. 배당요구를 하지 않았어도 배당받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다.

사. 매각 준비

경매개시결정이 생기면 집행법원은 경매목적물의 환가를 위한 현황조사, 매각물건명세서 비치, 부동산의 평가 및 최저입찰가격의 결정, 이해관계인에 대한 채권신고의 최고, 공과주관 공무소에 대한 최고 등의 준비를 시작한다.

아. 매각공고와 매각결정기일의 지정 및 공고, 통지

법원은 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우 입찰명령을 한 후 매각기일을 지정하여 공고한다. 최초 매각기일은 공고한 날짜로부터 2주 이상의 간격을 두고 한다. 매각결정기일도 정하여 공고하는데 이 매각결정기일은 통상적으로 매각기일로부터 7일 이내로 정한다.

지정된 기일은 관련 사항을 기재한 서면을 법원 게시판에 게시하며, 최초 입찰 기일 공고는 온라인 법원경매정보사이트나 관련 신문에 게재한다.

자. 입찰실시

집행관은 집행기록을 입찰참가자들이 열람할 수 있게 하고 특별매각조건이 있으면 이에 대해 고지를 한다. 이러한 고지가 끝나면 집행관이 입찰표를 제출하고 입찰마감시각과 개찰 시각을 고지하면서 입찰이 시작된다. 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금을 넣고 봉한 후 이 입찰표와 봉투를 입찰함에 투입하는 것이 기입입찰이다. 응찰하고자 하는 부동산 물건마다 입찰표를 1장씩 사용해야 하며 제출하고 나면 입찰표는 변경하거나 취소가 불가능하다.